El Consejo de Ministros aprobó el viernes pasado el anteproyecto de ley para reformar el mercado del alquiler de viviendas en España. Esta reforma tiene que pasar el trámite parlamentario y pone encima de la mesa algunas cuestiones interesantes y otras que no lo son tanto.
La ley que se quiere aprobar pivota alrededor de cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos, cambios en la figura de las SOCIMIs y algunas facilidades más dentro de las relaciones jurídicas entre arrendadores y arrendatarios.
Reducción de plazos obligatorios de alquiler y flexibilización de condiciones
El primer cambio es dar más libertad a las partespara llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la Ley, preservando en todo caso un adecuado equilibrio. Dentro de este grupo se introduce:
- El arrendador podrá recuperar su vivienda si la necesita para su uso o familiares en primer grado en los casos de divorcio o nulidad matrimonial
- Se permitirá que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador
- Se reduce de cinco a tres años la denominada prórroga obligatoria del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración
- Asimismo, se reduce de tres a un año la denominada “prórroga tácita automática”. Esta prórroga se pone en marcha después de agotar la prórroga anterior si el arrendatario así lo decide.
Inscripción de contratos de alquiler en los registros de la propiedad
El segundo punto es la inscripción de los contratos de alquiler en los registros de la propiedad. Estos cambios se realizan para “mejorar” la seguridad jurídica de los inquilinos t los terceros en liza (bancos e hipotecas, como no). Los cambios que se persiguen son los siguientes:
- El comprador de una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro.
- Si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador no estará obligado a respetar el contrato de arrendamiento y el arrendatario perderá sus derechos.
- Una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar al contrato en vigor ni sus prórrogas dado que el contrato está por encima de la compra venta en derecho de uso.
- A efectos de ejecución hipotecaria, no tendrán validez los contratos que no estén inscritos. Ojo con este tema, que la mayoría de hipotecas tampoco permiten alquilar los inmuebles.
Desahucios rápidos en contratos inscritos
Siempre que en el contrato se especifique que la falta de pago de la renta dará lugar al desahucio, se podrá cancelar la inscripción registral con un mero requerimiento notarial o judicial. Con la cancelación de inscripción del contrato, se ordena la ejecución por lo que se simplifica bastante la reclamación de impago. Esta medida sobre el papel, pinta bien, siempre y cuando el lanzamiento no sea tardío.
Esta norma se complementa con un proceso especial para cobro rápido de rentas y reclamación de cantidades con ejecución directa si se da el caso. Sobre esta medida, tengo mis dudas de efectividad.
Fuente: El Blog salmon.com
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