En los últimos quince años, las viviendas de uso turístico han tenido un gran éxito. En primer lugar, por el boom turístico. Para numerosas familias, viajar ha dejado de ser una alternativa de ocio y se ha convertido en una necesidad. En segundo, por la aparición de plataformas que permiten alquilar una vivienda desde cualquier lugar del mundo. Tercero, por la prestación de servicios diferentes a los de los hoteles, como cocina, más espacio y un mayor número de dormitorios.
El gran aumento de la demanda de viviendas de uso turístico ha conducido a un incremento de su oferta, especialmente en las ciudades más turísticas. No obstante, debido a la pasividad de la Administración, una parte de ellas son ilegales, pues no poseen la correspondiente licencia. Hasta hace muy poco, los ayuntamientos no han adoptado ninguna medida para cerrarlas, siendo la excepción a la regla el de Barcelona.
La regulación del alquiler turístico como una actividad económica y la exigencia de tributar por IVA los servicios prestados por las viviendas de uso turístico constituyen dos medidas acertadas. Contribuirán a profesionalizar el sector y a disminuir los conflictos entre turistas y vecinos. Y mejorarán la calidad de la oferta, pues el aumento del precio generado por el nuevo impuesto les obligará a prestar a sus huéspedes más y mejores servicios.
El castigo fiscal a las viviendas de uso turístico difícilmente conducirá a un aumento del parque de viviendas de alquiler convencional
No obstante, ni tenía ningún sentido que las viviendas de uso turístico no tributaran antes por IVA, ni lo tiene ahora que lo hagan al 21%, si el Congreso aprueba la proposición de ley presentada por el PSOE. Un espectacular incremento que tiene como principal finalidad castigar fiscalmente a sus propietarios y disminuir la rentabilidad obtenida por su explotación. Probablemente, al Ejecutivo le gustaría impedir la creación de nuevas viviendas de uso turístico, pero no posee las competencias necesarias para hacerlo.
Paradoja fiscal
Indudablemente, constituye una gran paradoja y es muy difícil de entender que un partido socialdemócrata trate fiscalmente mejor a los fondos de inversión, las principales empresas turísticas y las grandes fortunas que a la clase media por la prestación de un similar servicio: el alojamiento de personas.
Los primeros son los propietarios de hoteles. Sus huéspedes pagan en la actualidad un 10% en concepto de IVA, y lo seguirán haciendo en los próximos meses. Un tipo reducido, pues el general es el 21%. Históricamente, una medida adoptada para favorecer el turismo, dada su gran contribución al PIB (12,3% en 2023). Los segundos son los poseedores de la mayor parte de las viviendas de uso turístico, y en el próximo futuro sus clientes pueden pasar de no abonar nada en concepto de IVA a sufragar un 21%.
Según un estudio de la consultora Mabrian, basado en la oferta existente en Airbnb, un 74,3% de los propietarios tiene una única viviendas de uso turístico, un 23,9% posee entre 2 y 11 unidades, y sólo un 1,8% tiene 12 ó más viviendas. En ninguna provincia los últimos superan la cuota del 5%. No obstante, se acercan a ella en Sevilla (4,8%), Barcelona y Huelva (4,5% en ambas).
Para el Gobierno, el aumento de la oferta de viviendas de uso turístico constituye una de las principales causas del incremento del precio del alquiler en los últimos años. Por tanto, su regreso al arrendamiento convencional, debido a la disminución de su rentabilidad, aumentará las viviendas disponibles y contribuirán decisivamente a reducir el importe del arriendo o a que este crezca por debajo del IPC.
Relato político
Este argumento forma parte del relato político del Ejecutivo, pero está muy lejos de la realidad, tanto que estoy convencido que no se lo cree ninguno de sus miembros. El número de viviendas de uso turístico es escaso si lo comparamos con el parque de viviendas y con la cifra de pisos destinada al alquiler convencional. En mayo de 2025, según el INE, la cifra de viviendas de uso turístico legales e ilegales ascendía a 381.037 unidades. En términos proporcionales, representaba un 1,43% de los pisos censados (26.645.944) y un 7,01% de los pisos en régimen de alquiler (5.435.773). En la última década, dicho escaso porcentaje es imposible que constituya una de las principales causas del incremento del precio del arriendo en un 94,7%.
Alrededor de la mitad del actual número de viviendas de uso turístico ya estaba en el mercado en julio de 2015. Una gran parte de dichas viviendas están situadas en municipios costeros, donde el turismo es el principal y casi único motor económico. En junio, la oferta existente en las seis ciudades más pobladas era únicamente del 12,6%, pese a que en ellas reside el 16,2% de los habitantes y todas, menos Zaragoza, tienen un gran atractivo para los turistas.
El castigo fiscal a las viviendas de uso turístico puede hacer desistir a una parte de los propietarios de continuar con su explotación y suponer una barrera para la creación de nueva oferta, pero difícilmente conducirá a un aumento del parque de viviendas de alquiler convencional. La mayoría de las desaparecidas serán vendidas o destinadas al arrendamiento de temporada.
Las prestaciones y la localización de las viviendas las convierten en unos activos muy atractivos para los trabajadores desplazados por sus empresas y los estudiantes de máster y doctorado. Además, sus propietarios consideran reducida la rentabilidad ofrecida por el arriendo convencional. Y tienen temor a que sus inquilinos se declaren vulnerables o dejen de abonarles el alquiler y el desahucio tarde más de un año en ejecutarse.
El Gobierno está utilizando a las viviendas de uso turístico como chivo expiatorio de los múltiples errores cometidos en el mercado residencial desde la llegada de Pedro Sánchez a la Presidencia del gobierno. Por eso, el PSOE pretende aumentar el IVA pagado por sus clientes desde el 0% al 21%, mientras deja inalterado en el 10% el sufragado por los huéspedes de los hoteles.
Una parte del gran éxito del turismo en nuestro país corresponde a las viviendas de uso turístico. Una modalidad de alojamiento complementaria a los hoteles, con una gran demanda y una calidad de sus prestaciones cada vez más elevada. Si no existieran, numerosos turistas optarían por otros destinos, y ciudades como Barcelona serían incapaces de alojar a los visitantes en determinadas ferias, eventos deportivos o conciertos musicales. Por eso, pido para las viviendas de uso turístico una larga vida y un trato equitativo por parte de los políticos.
Gonzalo Bernardos
Profesor de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona
Fuente: expansion.com (26/7/25) pixabay.com