Amancio Ortega, BBVA y las operaciones «sale & lease back»

El fundador de Inditex, Amancio Ortega, ha vuelto a comprar un edificio entero en Barcelona. Y vuelve a ser céntrico. Todo lo céntrico que puede ser un edificio en la capital catalana: está ubicado en la plaza de Catalunya y es el emblemático edificio que acoge la sede del BBVA en la capital catalana, el del característico reloj giratorio sobre una torreta de tres plantas. La operación se ha cerrado por cien millones de euros, según informa el diario económico Expansión. El inmueble tiene una superficie de 13.875 metros cuadrados repartidos en trece plantas y su anterior propietario era el fondo alemán Deka Inmobilien, que lo compró a la entidad financiera en 2006 por 82 millones. El BBVA continuará ocupando el edificio.

Sale-LeasebackLa adquisición, que habría sido realizada a través de una de las sociedades patrimoniales de Amancio Ortega, no guarda relación con Inditex, la empresa del magnate que agrupa a sus marcas de moda, según fuentes del grupo textil. Con este inmueble ya son tres los edificios que el dueño de Zara ha comprado en un año en la capital catalana, ubicados en una línea recta de apenas 400 metros. Primero fue el edifcio del paseo de Gràcia en la esquina con la calle de Aragó (un inmueble que acoge la tienda Burberry), adquirido a Testa Inmuebles en Renta por 53 millones; y después en el mismo paseo, justo en la esquina con la plaza de Catalunya, la tienda Apple, en la antigua sede de Banesto y de Radio Nacional de España, por 80 millones.

Con la compra del edifcicio del BBVA Ortega se convierte en el gran protagonista de las grandes operaciones inmobiliarias de 2012 en Barcelona, que en conjunto movieron 700 millones de euros. Ortega es propietario de otros tres edificios en el paseo de Gràcia de Barcelona. Uno en la esquina con la Gran Via, que alberga una gran tienda Zara de tres plantas; otro en la acera de los números impares, entre las calles de Provença y Rosselló, concretamente en la esquina con el pasaje de la Concepció; y un tercero en el número 56, que fue propiedad también de Testa. En su día estas operaciones fueron realizadas por la Pontegadea, la sociedad que agrupa sus propiedades inmobiliarias.

El pasado 2012 ha sido un año de éxito para el fundador del imperio Inditex. Gracias a la buena evolución del grupo textil en la Bolsa se ha convertido en el millonario que más ha visto aumentar su fortuna durante el pasado ejercicio. El empresario ha logrado auparse como la tercera persona más rica del planeta tras adelantar al inversor estadounidense Warren Buffett. Según la clasificación de los millonarios que realiza Bloomberg, el patrimonio del empresario español aumentó a lo largo de 2012 en 22.200 millones de dólares hasta los 57.500 millones, lo que equivale a un alza del 63%.

Fuente: Elpais.com (8/1/13)

Sale & lease back: vender para permanecer

La situación actual del mercado ha llevado en los últimos tiempos a desechar ciertas fórmulas y clases de transacciones y a revitalizar y relanzar otras. Un buen ejemplo de esto último son las operaciones de sale & lease back o compra con arrendamiento posterior (SLB).

En estas estructuras, en esencia, el propietario de un activo o grupo de activos inmobiliarios los transmite, permaneciendo en la posesión de dichos activos como arrendatario en virtud de un contrato de arrendamiento que se firma inmediatamente después de la transmisión entre el comprador-arrendador y el vendedor-arrendatario.

Las ventajas del SLB para ambas partes son claras: el vendedor-arrendatario obtiene una tonificante inyección de liquidez, asegura la continuación de la actividad bajo la protección del nuevo arrendamiento y puede dar de baja en su balance los activos transmitidos. El comprador-arrendador, por su parte, adquiere un activo atractivo, normalmente a un precio inferior al que resultaría en otro momento del mercado y (en la estructura típica de esta figura) pacta que el arrendatario asuma todos los costes de mantenimiento del inmueble, impuestos, primas de seguros y cualesquiera otros gastos derivados de la propiedad y el uso del inmueble, de tal manera que la renta que perciba el arrendador sea totalmente neta.

De aquí deriva otra de las características habituales del SLB, como es el carácter eminentemente financiero de la inversión que realiza el comprador del inmueble: es decir, el comprador pretende asegurar un flujo de rentas apuntalado por la solvencia del arrendatario y, a la vez, no verse afectado por las vicisitudes de una relación arrendaticia a largo plazo. A los efectos del nuevo propietario, su adquisición es de carácter más financiero que inmobiliario: ha comprado un activo generador de una rentabilidad que debe mantenerse y prolongarse en el tiempo sin interrupciones ni alteraciones. Este rasgo, precisamente, es el que permitirá al comprador obtener la financiación necesaria para la adquisición, ya que serán esa certeza en la continuidad de los pagos de renta y la ausencia de obligaciones de pago para el arrendador las que justificarán el préstamo bancario imprescindible. Existe en la actualidad una propuesta de reforma del tratamiento contable de estas operaciones, por la que se debería contabilizar como deuda el valor de los compromisos futuros sobre alquileres operativos, propuesta que de ser definitivamente aprobada podría tener efectos relevantes sobre las operaciones ya realizadas y las futuras.

Las transacciones de SLB han sido especialmente relevantes en el sector bancario. Operadores como Banco Santander, BBVA o Barclays han completado en estos años la transmisión y arrendamiento posterior de sus activos inmobiliarios a través de contratos de arrendamiento complejos que van más allá de la regulación tradicional y cubren aspectos que resultan fundamentales en este modelo: mecanismos jurídicos para procurar el mantenimiento de la obligación de pago de la renta, plazos largos (25-30 años) sujetos a posibles prórrogas o posibilidad para el banco-arrendatario de sustituir determinados activos arrendados por otros para conseguir mayor flexibilidad en la gestión de su actividad bancaria.

También se han producido operaciones de este tipo en el sector hotelero y se espera un aumento significativo a corto plazo, en tanto el mercado hotelero español presenta la singularidad de un elevado porcentaje de activos que son propiedad de sus operadores, lo que permite un amplio campo de aplicación de la estructura SLB.

El contexto actual de dificultades de financiación, falta de liquidez y necesidad de encontrar recursos sin renunciar al normal desarrollo de la actividad hace que las fórmulas de SLB puedan continuar protagonizando la esperada reactivación del sector. La flexibilidad de la estructura permite que recurran a ella no sólo entidades financieras y propietarios de hoteles, sino otros operadores industriales de cualquier sector (como cadenas de distribución o centros sanitarios) e incluso administraciones públicas.

Fuente: Expansión.com (23/5/12)