Amortizar hipoteca: ¿es mejor reducir cuota o plazo?

 Las hipotecas suelen devolverse al banco en un plazo de 20 a 40 años pero, en ocasiones, una herencia, un premio de lotería o una prima en el trabajo nos dan la oportunidad de aligerar la carga de la deuda. Ante esta situación, el banco nos dará 2 alternativas: reducir cuota o reducir plazo. ¿Cómo elegir?

Reducir lo que pagamos al mes o los años que nos quedan de deuda dependerá sobre todo de nuestro perfil y manera de gestionar el dinero:

1. Reducir la cuota mensual nos conviene si nos cuesta llegar a fin de mes o queremos ir un poco más desahogados para disfrutar de nuestro dinero a corto plazo.

2. Reducir plazo o los años que le quedan a nuestra hipoteca nos conviene si no nos importa seguir pagando lo mismo cada mes. Así conseguimos pagar una cifra total al final de la vida de la hipoteca más baja ya que, a menos tiempo, menores serán los intereses totales.

Veamos 2 ejemplos:

Caso 1: Hipoteca de 150.000 € a 30 años a Euribor + 1% (contando que el Euribor se mantiene estable en el 2%). El titular lleva 5 años pagados, le quedan por pagar 133.360 € en 25 en cuotas de 632 €, y cuenta con 10.000 € extras.

•    Si reduce cuota: pasará de pagar 632 € a 583 € al mes. En total, al final de los próximos 25 años habrá pagado 175.071 €

•    Si reduce plazo de 25 a 22 años: pagará 637 € cada mes, pero al final de los próximos 22 años habrá pagado 168.254 €

•    Si no hace nada, al final de los 25 años de hipoteca restante habrá pagado 189.722 €

Caso 2: Hipoteca de 200.000 € a 25 años a Euribor + 1% (contando que el Euribor se mantiene estable al 4%). El titular lleva 10 años pagados, le quedan por pagar 147.296 € en 15 años en cuotas de 1.169 €, y ahora cuenta con 50.000 € extra.

•    Si reduce cuota: pasará de pagar 1.169 € a 769 € al mes. En total, al final de los próximos 15 años habrá pagado 138.494 €

•    Si reduce plazo de 15 a 9 años: pagará 1.120 € cada mes, pero al final de los próximos 9 años habrá pagado 121.023 €

•    Si no hace nada, al final de los 15 años de hipoteca restante habrá pagado 209.665 €

Algunas conclusiones:

• En general, en términos de coste total, siempre sale más rentable pedir que nos reduzcan en plazo, sobre todo cuando los tipos (el Euribor) están al alza.

• Cuanto mayores sean las cifras que barajamos (de la hipoteca, de lo que podemos amortizar…), mayor  será la diferencia entre las 2 opciones, a favor de solicitar una reducción del plazo.

• Si estamos buscando hipoteca es posible que en un futuro vayamos a devolver capital anticipadamente, debemos pactar una comisión de amortización parcial del 0% de cara a que la operación no presente pegas y nos salga lo más barata posible.

• Otro motivo para amortizar hipoteca es que al reducir el dinero que debemos al banco nos estamos blindando ante posibles subidas de tipos de interés. Así, si el Euribor volviera a subir a niveles del 4 o el 5% como en 2008, nuestra cuota hipotecaria será menor de lo que alcanzó entonces, ya que a menor capital menor es el impacto de los intereses.

• Por último, recordar que  amortizar la hipoteca anticipadamente, ya sea reduciendo cuota o plazo, también será muy positivo en cuanto a fiscalidad, ya que Hacienda nos devolverá parte del dinero amortizado como aportación a la compra de vivienda habitual (dentro de los límites establecidos).

Fuente: La información (12/3/2012)