Comprar vivienda en pleno frenazo del mercado: ¿Es el momento o conviene esperar por si bajan los precios?

Hay muchas personas en España que quieren y pueden comprar una vivienda en estos momentos, pero no lo hacen porque se lo están pensando. La tradicional duda que plantea si es mejor comprar o alquilar ha dejado paso en los últimos meses a otra pregunta en la mente de no pocos potenciales compradores: ¿Es mejor hacerlo ahora o esperar unos meses por si los precios bajan y las hipotecas mejoran? Spoiler: esta última opción puede salir mal.

En la retina de esos futuros propietarios perdura lo ocurrido en la burbuja inmobiliaria de 2008, cuando su estallido derrumbó los precios y acabó convirtiendo el escaparate residencial en un bazar de casas a precios muy atractivos. Ahora, pasado el fervor por la vivienda que desató el coronavirus, hay quienes piensan que esa devaluación se repetirá y que el mercado se llenará de oportunidades a precios imbatibles. Pero las previsiones y los expertos no comparten esa visión, primero, porque el sector no es el mismo que saltó por los aires hace 15 años; segundo, porque no se ha creado una burbuja financiera como la que hubo entonces, y tercero, porque los precios ni siquiera están bajando. Hay enfriamiento, ralentización o moderación -según la fuente que se consulte-, pero nadie está regalando inmuebles.

«El mercado está ahora en un punto de inflexión y la reacción es lógica: el propietario tiene miedo de malvender su vivienda y el comprador tiene miedo de comprar demasiado caro», apunta Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso, firma inmobiliaria especializada en la compra y venta de pisos en toda España.

¿Significa ese parón que los precios bajarán en unos meses y será más interesante esperar para convertirse en propietario? «Las previsiones indican que nos dirigimos hacia una estabilización de los precios de compra, pero no hacia una gran bajada como pueden esperar los ciudadanos de a pie», señala María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa. «Lo que sí llegará es un crecimiento más leve y comedido del precio y volveremos a la situación de normalidad de los últimos años. Dejaremos atrás las significativas subidas interanuales que estamos viendo a medida que la demanda vaya enfriándose. Aun así, siempre pueden encontrarse buenas oportunidades, sobre todo si el propietario necesita vender con urgencia», añade Matos.

Desde el Servicio de Estudios de Tinsa también señalan que su previsión no contempla ajustes que aconsejen posponer decisiones de compra. «En 2023 esperamos una moderación de la demanda de vivienda sustentada en la erosión del poder adquisitivo de los hogares y el incremento del coste de financiación, frente a una inflación que, aun disminuyendo, se mantiene en tasas elevadas. Esta situación hará que los precios residenciales tiendan a la estabilización, sin que se prevean caídas relevantes ni generalizadas dado que la oferta se ha mantenido en niveles moderados durante el último ciclo alcista de la vivienda», asegura Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de la firma de tasación.

Sin chollos

El mercado estima que el volumen de compraventas caerá respecto a 2022 entre un 8% y un 10%, pero no se contempla que los precios vayan a corregir de la misma manera. En el caso de la obra nueva, de hecho, ni siquiera se espera corrección porque la oferta disponible es tan escasa respecto a la demanda que sus precios seguirán subiendo, aunque sea a menor ritmo. En la segunda mano los ajustes podrían ser algo mayores, de entre el 5% y el 7%, «pero en ningún caso dramáticos», según fuentes del mercado consultadas. «No habrá chollos. Los precios no van a bajar de manera tan drástica como para que los compradores encuentren gangas», señalan.

Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, asegura que «no esperaría para comprar vivienda», sea para uso residencial propio, sea para inversión. «También en este caso es una buena opción adquirir ahora, teniendo en cuenta que los precios de los alquileres dejan una rentabilidad más atractiva», apunta.

Las voces consultadas sólo conceden cierto margen a las oportunidades en el caso hipotético de que la demanda a final de años comience a aflojar. En ese contexto, el precio podría empezar a moderarse en las zonas de más baja demanda, capitales de provincia secundarias y plazas sin presión turística. En ningún caso urbes como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia o Palma, que registran gran presión de demanda y precios, verán un abaratamiento de la oferta. «Las bajadas de precios no se darán en estas zonas. Las plazas con más demanda y más atracción de población, incluida la extranjera, seguirán estables sin descensos en el corto y medio plazo», señala María Matos, de Fotocasa.

¿Hipotecas más económicas?

El panorama en términos generales, dice Emiliano Bermúdez, «no es muy favorable para que un comprador espere o retrase su decisión de compra porque puede encontrarse con la circunstancia de una hipoteca más cara dentro de unos meses o con unas exigencias más duras por parte de los bancos para concedérsela». No compensa, en otras palabras, porque lo que podría ahorrarse en el precio de la vivienda quedaría neutralizado con unos costes más altos en el momento de formalizar la financiación.

Las hipotecas se han encarecido en el último año al compás de la galopada del Euríbor. El índice al que se referencian la mayoría de las hipotecas variables en España ha terminado el mes de mayo rozando el 4% tras un año de subida vertical. Se espera que el indicador aminore la velocidad de crecimiento a medida que el Banco Central Europeo (BCE) modere también las subidas de tipo, pero pocos se atreven ahora a pronosticar cuándo frenará el Eurobanco porque la inflación en la zona euro sigue por encima del nivel objetivo y los efectos de segunda ronda ya son una realidad en los países de la región.

Con este marco, la hipótesis de que los tipos se mantengan en torno al 4% un tiempo más prolongado cobra fuerza y eso hace pensar al sector que el escenario hipotecario no virará en el corto plazo hacia ofertas más económicas que las actuales. La moderación llegará, pero «no antes del segundo trimestre de 2024», alegan las fuentes consultadas; hasta entonces, los créditos para vivienda seguirán caros y contratarlos o esperar dependerá de la necesidad o la urgencia del comprador.

Por ahora el comprador se muestra cauto y ha frenado también su demanda. Lo dicen los datos de los propios bancos, que en el primer trimestre del año registraron una contracción de la demanda y la concesión de hipotecas por encima de lo que esperaban. Y lo dice también la actividad de compañías como RN Tu Solución Hipotecaria, un intermediario financiero que toma el pulso del mercado a través de las peticiones que llegan cada día a sus oficinas. De media, reciben unas 5.000 solicitudes mensuales, pero en febrero detectaron un descenso que les llamó la atención.

Estamos viendo más activos al perfil que busca entre 80.000 y 250.000 euros. Si yo fuera cliente, hoy no firmaría una hipoteca fija por encima del 3%Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria

Ese descenso se aprecia en las cifras de hipotecas de marzo que acaba de publicar el INE, donde se refleja un desplome superior al 15%. Sin embargo, en RN Tu Solución Hipotecaria aseguran que en mayo han notado la recuperación tanto de las peticiones como del número de operaciones cerradas. ¿Por qué? «Porque quien quiere comprar y tiene necesidad de comprar, sigue comprando vivienda. Estamos viendo más activos al perfil que busca entre 80.000 y 250.000 euros, que compra porque ya ha asumido la subida de los tipos de interés y porque la banca no está haciendo malas ofertas en algunos segmentos hipotecarios», comenta a esta revista Ricardo Gulias, CEO de la compañía. En su experiencia, hay un tapón de gente que quiere comprar por encima de los 200.000 euros pero no se atreve porque necesitan una buena noticia, entendiéndose como buena noticia una bajada de los tipos de interés. Los expertos creen que ese escenario no llegará, como pronto, hasta el segundo o tercer trimestre de 2024.

Sin «guerra de hipotecas»

En opinión de Gulias, los bancos también barajan ese escenario y por eso están ofreciendo ahora hipotecas fijas del 3%; entienden que los tipos no van a mantenerse por encima de ese nivel en el largo plazo y quieren asegurarse el rendimiento una vez que bajen de esa barrera. «Si yo fuera cliente, hoy no firmaría una hipoteca fija por encima del 3%», reflexiona el consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria. De optar por una variable, su recomendación es que el potencial comprador calcule sus cuotas aplicando un Euríbor base del 4%, de modo que le permita contemplar en el cálculo la volatilidad de las épocas con mayor tensión.

No obstante, en su opinión, las alternativas más atractivas en estos momentos caen del lado de las hipotecas mixtas. Es el sentir general en el mercado y el producto gana cada vez más peso entre las entidades y entre los propios compradores, que ven en esta opción una manera de sortear la incertidumbre del Euríbor. Grosso modo, las hipotecas mixtas tienen un interés fijo durante sus primeros años y un tipo variable para el resto del periodo de vida. Estas características las convierten en un producto bastante rentable para los bancos, ya que les permite ganar más dinero a corto plazo que con una hipoteca variable y su interés podría subir a largo plazo si el Euríbor cotiza al alza en el futuro; desde la óptica de los clientes, están más indicadas para plazos cortos y, en cualquier caso, conviene hacer bien los números para decidir su idoneidad.

Según los datos de RN Tu Solución Hipotecaria esgrimidos por Gulias, en el escaparate existen ahora hipotecas mixtas a un 2,75% TIN a tres, cinco o diez años que luego pasan a una fórmula de Euríbor+0,5%. En el caso de las fijas, existen opciones también del 3,25% TIN (la mayoría con bonificaciones), mientras que en el caso de las variables se encuentran alternativas al 0,99% los primeros 12 meses que después pasan a un Euríbor+0,70%.

Fuentes financieras consultadas descartan que las entidades vayan a plantear una guerra hipotecaria para captar clientes pese al desplome que ha sufrido la demanda en los primeros meses del año. En febrero y marzo se vio cierta competencia en el segmento de los créditos mixtos, pero ahora «no es un producto por el que estén apostando. Por el contrario, actúan con cautela ante la incertidumbre de la economía y de los próximos pasos del BCE. No quieren arriesgar sin saber el horizonte de tipos», explican a Actualidad Económica. Esa parece ser, a fin de cuentas, la tónica que reina en el mercado.

Fuente: elmundo.es (6/6/23) pixabay.com

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