Coto a la especulación: cláusulas ‘antipase’ en la compra de vivienda sobre plano

Mantener alejados a los especuladores. El sector promotor quiere evitar que la compra de vivienda sobre plano se convierta, de nuevo, en foco de la especulación y del lavado de dinero negro, como sucedió en plena burbuja inmobiliaria, cuando se hacía la vista gorda y se permitía que firmase la escritura de la vivienda no quien había suscrito la reserva (que jurídicamente es un acuerdo de venta), sino un tercero a quien el primer particular daba el ‘pase’ de su contrato con una plusvalía que muchas veces no se declaraba a Hacienda.

En la práctica, esto suponía un negocio para inversores particulares a costa de calentar el precio de la promoción y un flujo continuo de dinero negro. El especulador compraba sobre plano, abonaba a la promotora el dinero de la reserva y las mensualidades fijadas hasta la entrega de la vivienda, y cuando llegaba el momento de firmar la escritura varios meses después, cuando los precios de esa vivienda habían subido un 5, un 10 o un 20%, vendía dicho derecho de compra que incluía dicho aumento, pero bajo la forma de dinero negro.

En el ‘boom’ era normal que algunos particulares reservasen varios pisos sobre plano de la misma promoción con la intención de especular

Durante los años del ‘boom’, sobre todo en zonas de costa, podían llegar a realizarse hasta dos y tres ‘pases’ de una misma vivienda. También era normal que algunos particulares reservasen varios pisos sobre plano de la misma promoción con la intención de sufragar el suyo con los beneficios obtenidos por los otros dos, de los que se desprendía antes de formalizar la escritura y subrogarse a la hipoteca.

Ahora, más de una década después, y en la coyuntura actual de incrementos sostenidos del precio de la vivienda, especialmente en mercados muy concretos como Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante o Costa del Sol, los promotores quieren mantener alejados a los especuladores y evitar este tipo de transacciones que tanto daño han hecho al sector y a la economía.

Fuentes de la Asociación de Promotores y Constructores de la Provincia de Valencia (APCV) señalan a El Confidencial que los empresarios del sector son ahora mucho más cuidadosos con este tipo de prácticas. No solamente porque pueda calentarse el mercado, sino porque genera un problema de gestión fiscal (hay que deshacer el IVA que se ha devengado por las cantidades entregadas a cuenta) y, además, implica reconocer que el activo ha ganado un valor con el tiempo del que el promotor no saca ningún partido. “Los promotores se han vuelto más prudentes en este asunto, intentando frenar la especulación o que el mero inversor se vaya aprovechando de la subida de tarifas de una promoción”, explican de igual forma desde Olivares Consultores, una de las comercializadoras más activas en Valencia.

Además, el reglamento de la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitalesrecoge también la obligación de los promotores de ser diligentes y vigilantes si aceptan que el comprador inicial pueda designar a un tercero para que otorgue la escritura de compraventa. Este endurecimiento de las medidas contra la especulación con dinero negro de por medio es otro de los motivos que explican la resistencia de los empresarios del sector inmobiliario a perder el control sobre quién ejecuta finalmente la adquisición de un inmueble ante notario.

¿Cómo son este tipo de cláusulas?

Para que nos hagamos una idea, la cotizada Neinor Homes incluye una cláusula así en sus contratos de preventa: “Expresamente se hace constar que el comprador está obligado a formalizar la escritura pública de compraventa a su favor, no pudiendo ceder los derechos derivados del presente contrato a ninguna otra persona física o jurídica o, en su caso, alterar los porcentajes en los que adquieren los elementos objeto del presente contrato”. Es decir, no se podrá ceder a favor de una tercera persona sin el previo consentimiento de la parte vendedora, en este caso, la promotora. Otra cotizada, Aedas Homes, incluye una cláusula muy similar en sus contratos, mientras que Vía Célere, la más veterana de las tres, lleva muchos años controlando este tipo de operaciones.

El comprador necesita el consentimiento de la promotora para dicha cesión, que solamente se permite bajo circunstancias muy concretas

No obstante, este tipo de cláusulas ‘antipase’ no excluyen que pueda haber razones sobrevenidas para no firmar la escritura, como un cambio de domicilio por razones laborales o de modificación brusca en la situación económica. Esto está contemplado normalmente en los contratos, afirman desde APCV. “Lo que estamos diciendo es que si el que hace la reserva no firma en el momento de escriturar por otro tipo de razones, el contrato se deshace y es el promotor quien busca otro comprador”, señalan los promotores.

“No permitimos la cesión de contratos de compraventa. El comprador necesita el consentimiento previo de la promotora para poder realizar dicha cesión, que solamente se permite bajo circunstancias muy concretas, es decir, cuando es una situación excepcional, como un divorcio, y una de las partes se queda con toda la vivienda, una persona física que por motivos fiscales quiere ceder la compraventa a una persona jurídica o un padre que decide ceder este derecho de compra a un hijo, por poner varios ejemplos”, explican desde Aedas Homes. “Si dicha cesión no está justificada y el comprador decide echarse para atrás, supone un incumplimiento del contrato y pierde todo el dinero aportado hasta la fecha”, añaden.

Una política similar es la que sigue Neinor Homes. “En los supuestos en los que el comprador, por temas personales o familiares, prefiere cambiar la titularidad del inmueble a favor de un familiar, siempre que no haya mediado un pago por ello, es decir, que no haya un ‘pase’, se puede permitir ceder el contrato, previo análisis y verificación de cada situación”, explican fuentes de la promotora, al tiempo que añaden que el comprador recibe información completa antes de la firma del contrato para que pueda tomar una decisión informada sobre la compra.

Por otro lado, y tal y como exige la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales, en los casos en los supuestos limitados en los que se permite la cesión, el nuevo comprador tiene que pasar el filtro de blanqueo de capitales. “Al igual que quien compra sobre plano, la persona a la que se cede dicho contrato y se subroga en todos los derechos y obligaciones fiscales y tributarias del mismo también debe pasar ese filtro. Estamos obligados por ley“, añaden desde Aedas Homes. Y concluye: “Hacemos todo lo posible para frenar la especulación y es un aviso a navegantes. No toleramos este tipo de comportamientos y vendemos casas solo a quien las necesita, no a quien quiere especular con ellas”.

Fuente: Elconfidencial.com (4/1/18) Pixabay.com