¿Cuánto cuesta habitar una vivienda?

La necesidad de vivir bajo un techo es una cuestión sobre la que ya nadie duda. Sin embargo, cuando nos planteamos si es mejor comprar o alquilar, ya no tenemos las cosas tan claras. Y esto ocurre sobre todo en los jóvenes, que se plantean abandonar el cálido hogar de sus padres y rápidamente se dan cuenta de que tomar esta decisión no es fácil. Tan es así que cada vez más vemos a profesionales del sector estudiando los beneficios de una u otra alternativa. Nosotros mismos, sin ir más lejos, lanzamos hace unos meses un estudio en el que demostrábamos que, al menos de momento, sólo en once ciudades de España renta más alquilar que comprar una casa.

Si planteamos esta disyuntiva desde un punto de vista económico que, con frecuencia, suele ser el motivo de mayor peso en la elección, es casi obligatorio trazar la siguiente pregunta: ¿Cuál es el coste de habitar? Pues depende, sobre todo, del momento en el que se decide hacer uso de la vivienda y de la correspondiente coyuntura inmobiliaria. De hecho, la respuesta sería muy distinta en el año 1996, justo al inicio de la fase expansiva del ciclo anterior al actual, que, en 2006, 10 años después, cuando esta fase expansiva estaba ya tocando su fin.

Prever lo que pasará mañana no suele ser sencillo, pero hoy, varios años después es cómodo mirar atrás y juzgar ambos momentos. Pongamos un ejemplo muy práctico. Teniendo en cuenta el precio medio de la vivienda de entonces en España, un inmueble adquirido en 1996, de 100m2, costaba en torno a los 69.230 euros, y era posible obtener un crédito al 80% de su valor, es decir de unos 55.384 euros y con un tipo de interés variable al MIBOR o tipo de interés interbancario del 7,35% en el momento de la firma, más 2,09%. En este caso, el tipo final era de 9,44% y, para la duración media de los créditos contratados entonces, de 25 años, la cuota resultante era de 486,72 euros mensuales.

En contraposición, en el mismo momento, alquilar, según datos del Banco de España, suponía un coste de 365,76 euros al mes. Pero un año después, los tipos de interés bajaron y las cuotas, según las condiciones del crédito anteriormente supuesto, también bajaron hasta 408,14 euros al mes. Sin embargo, los alquileres subieron a 427,92 euros mensuales, y a partir de este momento, las cuotas del crédito fueron siempre inferiores al precio del alquiler de mercado. Mirar al pasado hoy nos da la seguridad de que quien entonces optó por la compra, hoy ya ha terminado de pagar su crédito y su tranquilidad futura es, sin duda, mejor que si hubiera optado al alquiler, sobre todo, porque ya tiene una vivienda en propiedad. Pero, además, si calculamos los flujos de caja de este caso concreto, comparando pagos por la compra con los de alquiler, vemos que quien optó por la compra, según el supuesto que tenemos sobre la mesa, ahora es propietario por una diferencia de sólo 5.580,87 euros de una vivienda cuyo valor de mercado, además, asciende a 162.230 euros y que ya tiene completamente pagada. Y emplear el VAN para comparar pagos que se realizan en diferentes años, descontando el 4% anual de los flujos de caja calculados y considerando como flujo de caja por ser propietario de la vivienda el que se obtendría por su venta, nos permite testificar que quien decidió comprar en este momento, le supuso un ahorro de 37.426,69 euros de 1996, sobre lo que hubiera supuesto el coste de alquilar la misma vivienda.

Precio medio de la vivienda

Hagamos la misma reflexión teniendo en cuenta datos de 2006. Comprar una vivienda de 100m2, tomando como referencia el precio medio de la vivienda en España en aquella fecha, suponía 194.428 euros, con un crédito al 80% del su valor, es decir, 155.542 euros, a un interés variable al MIBOR de 3,43%, más el 0,73%. El tipo final era de 4,16% y para una duración de 25 años, la cuota resultante era de 843,41 euros mensuales. Según cifras del Banco de España, en aquel momento el alquiler medio era de 505,51 euros al mes. La persona que hizo esta adquisición, en 2021, todavía tenía una deuda con el banco de 70.877,14 euros. Entonces, ¿cómo ha resultado en este caso la compra en comparación con un alquiler? De momento, ha pagado 223.563,13 euros desde el momento de la compra, incluidos todos los gastos de impuestos e incluso suministros. Por el alquiler, el coste hubiera sido de 109.797,53 euros. ¿Cuál ha sido entonces la diferencia entre comprar y alquilar? La respuesta está en 113.765,6 euros pagados más por la compra de una vivienda cuyo valor en el mercado ha disminuido desde el momento de la compra, hasta 162.320 euros y sobre el que existe una deuda con el banco de 70.877,14 euros. Tras tener en cuenta las operaciones de VAN anteriormente expuestas podemos aseverar que, en este caso, la decisión de compra costó 55.244,55 euros de 2006, adicionales, sobre lo que le hubiera costado el alquiler. ¿El consuelo? Tener la certeza de que, en 10 años, la persona contará con una vivienda en propiedad completamente pagada y que sus cuotas mensuales son hoy de 582,46 euros mensuales, frente a un alquiler, que tendría que pagar si no hubiera comprado, de más mil euros al mes.

Con la exposición de ambos supuestos vemos que no siempre alquilar es más fácil y aún menos, que suponga, como muchos dicen, tirar el dinero a la basura. En la decisión influyen muchas circunstancias que deben ser analizadas y, sobre todo, las expectativas realistas del mercado. Los ciclos inmobiliarios presentan épocas en las que comprar resulta muy favorable respecto a alquilar. Prueba de ellos fueron los años 1994 a 2000, por poner un ejemplo, mientras que, en otras etapas, la decisión correcta sería el alquiler, como fue el caso de los años 2003 a 2009. Los años finales de las fases de auge suelen ir acompañados de precios muy altos que podrían no mantenerse en el medio y largo plazo. En general, el mejor indicador de la conveniencia de comprar es la relación entre las cuotas y los alquileres. Si las cuotas están por debajo de los alquileres, e incluso si estando por encima no superan en más de un 15% los alquileres, la mejor decisión sería comprar, especialmente con tipos de interés tan bajos. Eso sí, para evitar sorpresas, lo mejor será optar por un crédito a tipo fijo.

Fuente: expansion.com (25/4/22) pixabay.com

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