Doce gestiones imprescindibles para comprar una vivienda

compra viviendaLa recuperación del sector inmobiliario ya parece un hecho. Si está interesado en comprar una casa, a continuación, le ofrecemos una guía básica para no caer en errores del pasado.

El ajuste de los precios parece haber terminado ya, sobre todo, en algunas zonas. De hecho, la vivienda se encareció un 4% en el segundo trimestre, el mayor incremento desde 2007. Este proceso, unido a la perspectiva económica y del mercado laboral, ha animado la demanda en los últimos meses. Los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística muestran que las compraventas de pisos encadenan ya 11 meses al alza en julio.

En este contexto de mejora, muchos españoles se planteen que es el momento de adquirir una casa. Para facilitar los trámites a estos nuevos compradores hacemos una recopilación de las gestiones más importantes a la hora de comprar una casa.

1- El precontrato: ¿para qué sirve?

El precontrato es un documento privado entre el vendedor y el comprador de la vivienda que ambos firman para formalizar la compraventa como paso previo a la escritura pública. Este contrato privado no es obligatorio, aunque siempre se realiza cuando el que vende es un promotor, y entre particulares es también muy utilizado, sobre todo, en las grandes ciudades, según explica el Consejo General del Notariado.

En este tipo de contrato constan, por ejemplo, las características de la casa, si se ha entregado una señal para la reserva o la fecha de entrega del inmueble, entre otras cosas.

Eso sí, no hay que olvidar que la Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar un negocio, lo que significa que si firmas un documento de esta clase, estarás obligado legalmente a cumplir todo su contenido. Por ello, los expertos aconsejan leer bien el contrato y no firmar nada que no se entienda.

2- Cerciorarse de quién firma

Si el vendedor es un promotor, habitualmente suele firmar el administrador o el apoderado de la sociedad y, si no, el mismo promotor. Cuando el negocio es entre particulares, deben firmar todos los propietarios.

Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es conveniente asegurarse de que tienen la documentación en regla y son los únicos con derechos sobre la misma. Acude al notario si no estás seguro o tienes dudas.

3- Comprobar las cargas de la vivienda

Antes de firmar nada, hay que comprobar si la vivienda está o no libre de cargas, si tiene hipoteca, o si pesan embargos. Para ello, se debe solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple informativa. Este paso es muy importante si no quiere encontrarse alguna sorpresa desagradable.

Si se ve que hay una hipoteca y decide subrogarse, tiene que analizar bien las condiciones del préstamo (tipos, cláusula suelo, etc.) porque son las que se le aplicarán a usted.

También es aconsejable que, si el piso forma parte de una comunidad de vecinos, se cerciore de que el pago de las cuotas esté al día.

4- El precio queda fijado en el contrato de arras

En el contrato privado figurará también el precio de la vivienda. También si está completamente abonado o queda aplazado en todo o en parte, y la manera de satisfacer la parte aplazada.

Además, es habitual que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal (y que son a cuenta del precio). «Si finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, las más comunes son las llamadas penitenciales: el comprador las perderá si es por su culpa, o si es por culpa del vendedor habrá de devolverlas duplicadas», explican desde el Consejo General del Notariado.

5- La escritura ante notario

Aunque el documento privado es válido para fijar muchas condiciones de la operación, no es suficiente para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Por ello, el siguiente paso es realizar la escritura pública ante notario para que éste dé fe pública de la compraventa y de las condiciones tanto del vendedor como del comprador.

De hecho, el notario exigirá información como un certificado que avale el pago de cuotas de la comunidad de vecinos, datos catastrales, el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad y la especificación de cómo se va a pagar. Además, el notario advertirá de las obligaciones fiscales que implica la operación.

Hay que recordar que sea quien sea el que vende, tanto si es un promotor inmobiliario como un particular, la parte compradora tiene derecho a elegir notario.

6- Inscripción en el Registro de la Propiedad

A continuación, el notario presenta la escritura en el Registro de la Propiedad.

Una vez examinada por el registrador, éste inscribirá la vivienda a nombre del comprador, y se le entregará la copia de la escritura, con el cambio de nombre en el registro.

Estas gestiones puede hacerlas personalmente el comprador, aunque en muchas ocasiones, cuando la compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad financiera exige que la tramitación la efectúe una determinada gestoría.

7- Los gastos de la compraventa

Son cuatro los gastos derivados de la compraventa:

– Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal).

– Otros impuestos

– Escritura pública en la Notaría.

– Inscripción en el Registro de la Propiedad.

8- ¿Quién paga los gastos de la compraventa?

Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura – el documento original-, mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura -copias-, (aunque esta regla varía según la Comunidad Autónoma) los gastos de inscripción registral, y los impuestos.

En el caso de que venda un promotor inmobiliario, está prohibido que el comprador tenga que asumir gastos que por ley deben ser abonados por la parte vendedora, como por ejemplo la Plusvalía municipal, los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando se vaya a adquirir libre de cargas o se prefiera contratar la propia.

9- ¿Qué impuestos hay que pagar?

El notario advertirá al vendedor de su obligación de pagar la plusvalía municipal (en el supuesto de que vendiera una finca urbana); de su obligación de pagar el IBI de todo el año aunque venda en enero).

El notario advertirá al comprador de su obligación de pagar el Impuesto de la compra, ya sea por Transmisión Patrimonial Onerosa o por Actos jurídico Documentados.

De esta forma, si se trata de una segunda venta se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuyo porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 10% (según la Comunidad Autónoma) del precio.

Pero si se trata de la adquisición de vivienda nueva debe tributar en concepto de Actos Jurídicos Documentados y el 1% ó 1,5% (según la Comunidad Autónoma) del precio escriturado. Además, en este caso, la compraventa devenga IVA que se entrega al mismo vendedor para que lo ingrese en el Tesoro Público.

Hay que recordar que los impuestos correspondientes a la comunidad autónoma se deben abonar en un plazo máximo de 30 días hábiles o un mes (según la CCAA) desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora y recargo. Si hay requerimiento de la Administración, además, impondrá una sanción económica.

10- ¿Cuánta hipoteca se debe pedir?

Hay que tener en cuenta que, además de los costes de la compraventa de la vivienda, el préstamo hipotecario comporta unos gastos importantes: fiscales (entre el 0,75% y el 1,5% según la comunidad autónoma sobre el capital que se pida más intereses y costas), la comisión de apertura que cobra el banco (que puede oscilar entre el 0% y el 1,5%); los servicios del notario, registro, gestión, tasación, estudio, seguro de incendio y, en ocasiones, un seguro de vida y otros productos financieros. Por tanto, hay que contar con ellos y valorar no pedir justo el dinero que se necesita para pagar la casa, porque en ese caso no se tendrá suficiente para hacer frente a todos esos gastos.

Eso sí, hay que tener en cuenta que las entidades de crédito no suelen dar préstamos de más del 80% del valor de la vivienda, y que suelen considerar que las cuotas mensuales no deben superar el 35% o 40% de los ingresos del que solicita el préstamo.

11- Obtener información de varias entidades de crédito

Dada la importancia de la operación, no se debe acudir sólo a nuestro banco o caja de toda la vida. Los expertos aconsejan comparar distintas ofertas, pues la información de la competencia puede servir para negociar incluso con nuestra entidad habitual.

La cuestiones básicas en las que hay que fijarse son:

-Las comisiones que exija la entidad.

-El tipo de interés que se les aplique: si es fijo o variable y caso de ser variable, el índice de referencia (Euribor, IRPH…); el diferencial a añadir al índice de referencia (mínimo aplicable si el índice de referencia fuera «0») y las vinculaciones de vinculación.

-Además, se debe tener en cuenta el plazo de devolución.

-Las posibles obligaciones accesorias (domiciliación de cuentas y recibos, y seguros vinculados a la concesión del préstamo hipotecario).

La información básica sobre un préstamo hipotecario se consigue mediante un folleto informativo llamado «Ficha de información precontractual» (FIPRE) que las entidades, con carácter general, deben entregar, de forma gratuita, a cualquiera que lo solicite y que proporcionan información sobre los préstamos hipotecarios que ofertan.

12- Solicitar el préstamo

Una vez comparadas las FIPRE de las distintas entidades de crédito, el cliente elegirá aquella entidad cuyo préstamo le parezca mejor y solicitará la «Ficha de Información Personalizada» (FIPER), que es más específica; una especie de «traje» hecho a la medida, de acuerdo con su situación financiera y su necesidad de financiación. Para elaborar la FIPER, la entidad de crédito realizará gratuitamente un estudio preliminar de la viabilidad de la operación y especialmente de la capacidad de pago del cliente.

Si el cliente tiene capacidad de pago le informará de la necesidad de hacer la tasación del inmueble y de verificar en el Registro de la Propiedad la situación de cargas del inmueble. Los gastos que ello conlleve son a cargo del cliente. Si la tasación cubre el 80% del préstamo y de la verificación registral no resultan cargas, la entidad bancaria proporcionará la FIPER al cliente, sin cobrarle más gastos que los de la tasación y la verificación registral, para que éste pueda conocer las características concretas de la operación.

Esta ficha deberá incluir, según explica el Consejo General del Notariado: el capital concedido; el plazo de amortización ( número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, así como las implicaciones de amortizaciones parciales); el interés nominal inicial, el índice de referencia para posteriores revisiones, el diferencial a añadir al tipo de interés revisado, las cláusulas «suelo» y «techo», con información del tipo de interés máximo y mínimo junto con la cuota de amortización máxima y mínima, y un cuadro de amortización; las comisiones; y otros gastos como la tasación, notario y registro.

Si el cliente solicita a la entidad una Oferta Vinculante, las condiciones son inamovibles y constarán en la escritura pública. Esta oferta vinculante se facilitará mediante una FIPER en la que, adicionalmente, se especificará que se trata de una oferta vinculante. Su plazo de vigencia, salvo excepciones, será de al menos 14 días naturales.

Con la hipoteca firmada y todos los trámites superados, sólo le quedará ya disfrutar de su nuevo hogar.

Fuente: Expansion.com (9/9/15)