Las tres fórmulas para explotar el alquiler

for rentEl alquiler se ha convertido en los últimos años en mucho más que un régimen de acceso a la vivienda. Representa uno de los negocios más jugosos del momento. Sólo en su vertiente tradicional (para residencia habitual) arroja una rentabilidad muy superior a la que ofrece la mayoría de productos financieros. Hasta un 4,6% de beneficio da el alquiler, según el Banco de España.

Pero el arrendamiento no sólo puede explotarse en viviendas habituales. Hay otras formas de exprimir un inmueble en este régimen que pueden llegar a ser hasta más atractivas económicamente para los caseros en grandes ciudades como Madrid: el alquiler temporal y el turístico. Ambas alternativas, sobre todo la vacacional, se alzan como interesantes fuentes de ingresos.

Esta triple realidad contractual pasa desapercibida para gran parte de la oferta

Esta triple realidad contractual del arrendamiento pasa desapercibida para gran parte de los ofertantes, pese a que entre estos destacan losinversores particulares que han adquirido piso para alquilarlo y rentabilizar su dinero. Supuestamente, más informados. A este perfil principal de arrendadores habría que añadir los propietarios herederos, los que se trasladan de ciudad o se van durante un tiempo a vivir a otro país, etc.

Para cada uno de estos arrendadores existe un alquiler a medida de sus necesidades: habitual, temporal y turístico. ¿Saben cuál es el suyo? O, mejor dicho, ¿son conscientes de que pueden optar a tres modalidades de este negocio? Según Sergio Lusilla, director del departamento jurídico de la compañía Alquiler Seguro, «la mayoría no está al tanto». «En general, hay una gran desinformación sobre el alquiler y sus legislaciones y, especialmente, en la fiscalidad de cada uno de los contratos», advierte.

Lusilla reconoce que los tres tipos de alquiler de viviendas tienenpros y contras, por lo que cada propietario debe decantarse por el que más le convenga. Todo dependerá, en última instancia, del tipo de vivienda, de su ubicación y de si busca alta rentabilidad a corto y medio plazo (turístico y temporal) o un beneficio sostenido a largo (habitual). Por ello, según los expertos, la intermediación profesional se hace más necesaria que nunca. Principalmente, si se piensa en el temporal o el turístico.

Han surgido empresas que gestionan todas las modalidades: corta, media y larga estancia.

Dando respuesta a esta compleja realidad para el casero de a pie, han surgido empresas como DFLAT Servicios de Alojamiento, que gestiona todas las modalidades: corta, media y larga estancia. «Ofrecemos un servicio con el que ayudamos a optimizar el rendimiento de los inmuebles y evitamos al propietario lidiar con el lío normativo que envuelve a este mercado», señalaSaturnino Pérez, CEO y cofundador de esta firma, que maneja 550 inmuebles en cartera y cerró 2.375 contratos de arrendamientos en la capital en 2013.

Y es que la variada y, por lo tanto, confusa legislación representa posiblemente el gran hándicap para el heterogéneo negocio del alquiler. Mientras que el arrendamiento de vivienda habitual y el de temporada se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 y supletoriamente por el Código Civil, la base normativa del turístico está en manos de las comunidades.

En este sentido, la Comunidad de Madrid, urgida por el sector hotelero, aprobó un decreto sobre las casas turísticas en el mes de julio. Carmen González, viceconsejera madrileña de Turismo y Cultura, apunta que esta regulación era necesaria ya que «se observa una nueva manera de viajar y de alojarse que no estaba regulada». «Había que garantizar», añade, «los derechos del consumidor y la libre competencia, estableciendo unas reglas de mercado que acabaran con un negocio clandestino«. González espera que con esta regulación se impulse igualmente la rehabilitación de inmuebles vacíos, fundamentalmente, en el centro de las ciudades para ser explotados. El Gobierno regional calcula que podrían salir al mercado unas 6.000-7.000 viviendas turísticas en la comunidad.

Entre los requisitos que recoge el decreto madrileño hay uno quelevanta ampollas en el sector: el periodo mínimo de alquiler de cinco días (no hay tiempo máximo). Un polémico punto que colectivos como la Asociación de Gestores de Viviendas de Uso Turístico (Asotur) tiene recurrido en el Tribunal Superior de Justicia de Madrid.David Tornos, presidente de esta organización, cree que este plazo es incongruente si lo que se quiere es que este gremio ejerza y tribute. «La mayoría de contratos se hacen por dos o tres días. No puede haber una actividad legal para cinco días e ilegal para cuatro», critica.

Críticas al plazo mínimo de cinco días en los contratos para arrendar viviendas turísticas

Desde la Consejería de Turismo y Cultura se defiende este plazo recordando que es la estancia media que se ha transmitido desde el gremio de las viviendas turísticas. Un tiempo medio que, según Tornos, está distorsionada por los contratos de dos o tres meses que firman, por ejemplo, las empresas para sus trabajadores. Tornos denuncia que esta limitación se introdujo en el texto a última hora como guiño a los hoteleros y que representa un importante lastre para la vivienda turística.

La limitación temporal mínima de cinco días es uno de los factores que juega en contra de las casas turísticas, pero, al igual que el resto de los tipos de alquileres, también disfruta de ventajas. Los particulares que se aventuren a entrar por sí solos en este complejo mundo y las gestoras intermediarias deben analizar, antes de decidirse por un alquiler u otro, todas las posibilidades que ofrece el multinegocio del arrendamiento.

Tipos de contratos

Vivienda turística
El principal incentivo que exhibe el contrato de vivienda turística, además de avalar la libertad de pacto, reside en la elevada rentabilidad que puede llegar a producir. Eso sí, no está asegurada al depender del nivel de ocupación. Tornos, cuya asociación está especializada en este segmento, estima que según la ubicación en la que esté la casa, el rendimiento puede ir desde el 5% hasta el 25%-30%. Pese a este tentador beneficio, el presidente de Asotur admite que «la insegura regulación y la limitación de los cinco días echa para atrás a muchos propietarios». Por el momento, según datos de la Consejería de Turismo, se han registrado 60 casas turísticas y hay unas 300 peticiones en tramitación. Pérez no es tan optimista al hacer cuentas. «Cuando Madrid estaba de moda, cuando existía la posibilidad de que acogiera los JJOO y Eurovegas, las viviendas turísticas daban mucho dinero. Hasta 120 euros por noche. Ahora esta renta ha bajado a 60», avisa. «Es un arrendamiento de mucho beneficio y de mucho riesgo. Va por épocas», aclara. A estos ingresos, recuerda, hay que restar las comisiones del portal por el que se comercializa y de la empresa intermediaria si la hay, la limpieza, la lavandería, el agua, la luz, etc. Ante esta incertidumbre económica, Pérez baraja una opción mixta. «¿Por qué no arrendar una casa como turística menos de tres meses al año, límite que marca la ley, y el resto del ejercicio bajo un alquiler temporal?» apunta. «De este modo, un particular o empresa pueden hacer caja vía turística en los meses fuertes del año y durante el resto del ejercicio buscar inquilinos temporales (estudiantes, ejecutivos, etc.)», señala. Por otro lado, la vivienda turística está sujeta a unosperjuicios económicos tributarios y fiscales. Ni arrendador ni arrendatario se benefician de incentivos fiscales y los propietarios quedan sometidos a una tributación y a una fiscalización sobre los ingresos obtenidos (21% de IRPF y 10% de IVA) al tratarse de una actividad empresarial. Además, el arrendador debe constituirse en persona jurídica o darse de alta de autónomo.
Vivienda temporal
La segunda vía de negocio del alquiler es la más minoritaria: el temporal, sujeto a «viviendas no permanentes», según la ley (la diferencia con el turístico es que no puede anunciarse en portales vacacionales). Su gran ventaja es la flexibilidad, por la que el dueño puede recuperar la casa cuando se pacte. Tornos explica que esta fórmula es idónea para los que dejan un tiempo su ciudad o país y buscan rentabilizar su piso en vez de dejarlo vacío. «También es la mejor opción para el que quiere vender, pero prefiere esperar a que suban los precios sin atarse al inquilino fijo», declara. Pérez asegura que en este tipo de contratos los beneficios suelen ser más altos, aunque intermitentes. Explica que con el alquiler temporal pueden arrendarse inmuebles por 1.500-1.800 euros mensuales que en el mercado normal saldrían a 1.200 euros. Este experto aclara que estas altas rentas se logran a través de empresas como la suya, que trabaja directamente con grandes compañías, a las que busca alojamientos puntuales para sus empleados. Al igual que las viviendas turísticas, las temporales tampoco disfrutan de beneficios fiscales.
Vivienda habitual
Para muchos, arrendar una vivienda como residencia habitual es el mejor camino. Gustavo Rossi, consejero delegado de Alquiler Seguro, lo tiene claro: «Este tipo de contrato es la opción más rentable a largo plazo». Rossi esgrime que este alquiler proporciona una continuidad en los ingresos y también goza de una fiscalidad favorable (el 60% de los ingresos está exento de tributación y el 100% si se alquila a menores de 30 años – exención total que desaparecerá a partir de 2015 con la reforma fiscal-). Rossi remarca que el alquiler habitual vive un momento dulce y gana terreno a la cultura de la propiedad, por lo que goza dealta demanda -este régimen copa más del 20% del parque residencial-. Recuerda que hay hasta vehículos, como empresas patrimoniales y Socimis, para explotar este alquiler con una fiscalidad más interesante todavía. En contra del alquiler habitual juega la inseguridad jurídica e impagos de un inquilino moroso. Sobre todo, si se gestiona el arrendamiento personalmente y no a través de una empresa profesional, que suele asegurar el cobro de la renta. Además, en caso de querer dejar de arrendar la casa, el casero debe esperar cuatro años (tres de prórroga obligatoria y otro de prórroga tácita), a no ser que el arrendador alegue necesitar el inmueble para él o para uso de familiares de primer grado.

Queda claro que el triple negocio del alquiler es complejo. «Se trata de tres formas de operar un mismo bien, en ocasiones separadas por una delgada línea. Tres legislaciones y cada una funciona de una manera», lamenta Pérez. Pero también queda patente que el alquiler encarna un rico abanico de rentabilidades. «La gente debe conocer esta diversidad de negocio de un mismo bien bajo un mismo régimen», concluye.

¿Qué se entiende por vivienda turística?

La Comunidad de Madrid publicó el pasado 31 de julio el decreto en el que se regulan las viviendas vacacionales en alquiler, la última fórmula del negocio del arrendamiento y que tiene que legislar cada región. Según este texto, se considera vivienda de uso turístico a «aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad (…) con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio». Estas casas, puntualiza el decreto, no tendrán carácter de residencia permanente y deben ser arrendadas durante un periodo mínimo de tres meses continuados al año, computándose las estancias por días, semanas o meses. Los interesados en convertir sus casas en viviendas turísticas están obligados a cursar una declaración responsable de inicio de actividad (empresarial), junto con la documentación necesaria que certifique las características del piso. Entre los requisitos más controvertidos está el periodo mínimo del contrato: no inferior a cinco días. El Gobierno regional no habla de las rentas a fijar (que incluirán todos los suministros de luz, agua, gas, el servicio de limpieza, etc.) y aprueba la creación de viviendas turísticas en cualquier zona de la región. En cuanto a la tipología, estarán compuestas, como mínimo, por un salón-comedor, cocina, dormitorio y baño, pudiéndose denominar estudios si el dormitorio está en el salón-comedor-cocina. Además, deben disponer de un número de teléfono de atención permanente para los usuarios. Como elemento distintivo, exhibirán en sus puertas de entrada una placa que certifique su uso turístico.

Fuente: Elmundo.es (14/11/14)