Todo lo que hay que saber antes de comprar una casa tras la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria

La aprobación de la Ley de Crédito Inmobiliario se demoró tres años en tener el visto bueno de las distintas bancadas políticas y el 17 de junio de 2019 entró en vigor. Sin embargo, solo tres meses después se puede comenzar a vislumbrar con claridad aquellas interrogantes que se generaron en un inicio. ¿Qué nuevos trámites se deben realizar? ¿Están preparados los notarios para los nuevos procedimientos? ¿Cómo afectará a los clientes?

¿Los test de solvencia económica son los mismos?

Al iniciar el proceso de concesión de un préstamo bancario, la entidad está obligada a realizar una evaluación financiera del solicitante. Si bien se realizaba este procedimiento anteriormente, la aplicación de la normativa lo ha vuelto más estricto.

Además, los bancos no pueden sobrepasar los mínimos establecidos para cada entidad y se deben basar siempre en las ecuaciones: préstamo-valor del inmueble o la de deuda-ingresos del cliente.

¿Qué documentación precontractual se requiere?

La entidad financiera tienen la obligación de entregar al cliente dos documentos: la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). En esta documentación la entidad debe incluir todos los contenidos y las condiciones del préstamo como por ejemplo: la identificación del prestamista, el tipo de interés, el periodo de duración del préstamo, el valor al que asciende la deuda, la tasa anual equivalente, entre otros. Estos documentos sustituyen al FIPER, donde únicamente se especificaba la información de la hipoteca acorde a las características económicas del solicitante.

¿Cuánto tiempo tiene el cliente para revisar la información previa a la firma de la hipoteca?

El banco tiene la obligación de entregar al solicitante toda la documentación por lo menos 10 días antes de la escritura. En caso que se demuestre que la firma del contrato se realizó antes de este periodo, esta puede ser considerada nula.

¿Cuáles son los pasos a seguir en la notaría?

Al momento de la firma, el banco debe enviar al notario, de forma telemática, la siguiente información de la hipoteca: el proyecto de contrato del préstamo, la FEIN, la FiAE, la simulación de las cuotas y la evolución de los tipos de interés, los gastos asociados a la escritura.

Tras cumplir con el anterior paso, la hipoteca pasa a un fase contractual, donde debe constar la autorización de las escrituras de la compraventa y del préstamo y deberán ser firmadas a la par.

Previo a este paso, el contratante debe asegurarse de responder cualquier duda y de detectar cualquier irregularidad o cláusula abusiva como la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable. En caso de incumplimientos de pago, en el contrato debe constar que desahucio se realiza cuando el cliente tenga caida 12 cuotas o el 3% del capital concedido.

¿Qué pasa con las comisiones de apertura?

La normativa establece que las entidades bancarias deben asumir la mayor parte de los gastos de contratación hipotecaria -notaría, registro, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados-, los clientes deben pagar algunos rubros como la comisión de apertura que los bancos cobran al contratar el crédito.

Es importante destacar que la ley no prohíbe el cobro de esta comisión, pero destaca que esa tasa se devengará una sola vez y engloba la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

¿Y la tasación de la vivienda?

Este importe es el único gasto con el que debe cancelar el cliente y tendrá la libertad de de escoger la entidad que considere la más adecuada, sin tener que realizarlo con el mismo banco con el que ha contraído la deuda. Es importante señalar que ya existen bancos que asumen este valor.

¿Quién paga las copias?

La copia original será entregada por el notario de forma gratuita. Cualquier documento adicional que solicite el cliente será cobrado.

¿La contratación del seguro es obligatoria?

El contratante no está obligado a comprar el seguro que esté relacionado con el banco.

«También es verdad que el cliente puede contratar un seguro con el banco y al año siguiente cambiarlo, en este caso no perdería la bonificación recibida por la entidad en el momento en el que formalizó su préstamo, siempre y cuando el seguro que presente al banco tenga las mismas o mejores características», explica Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador iAhorro.com.

¿Es posible renegociar la hipoteca?

Con la nueva Ley se eliminan las comisiones de subrogación o renegociación de la deuda. En la normativa actual, se elimina la comisión, que oscilaba entre el 0,25% y el 1%, y establece que ésta puede hacerse sin costes y de manera libre.

Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca. En los tres primeros años del préstamo el coste de la subrogación es de un 0,15%.

Además, se expresa que la entidad bancaria debe aceptar la revisión de condiciones de la hipoteca, independientemente de lo que diga el contrato cuando la unidad familiar se vea privada de ingresos generados por su trabajo o la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la familia hipotecada.

Fuente: Elmundo.es (8/8/19) Pixabay.com