Un poco de historia: Las leyes ineficientes de los alquileres urbanos

Cuando las Cortes aprobaron el pasado mes de mayo de 2023 la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, el país dio un nuevo paso en el desarrollo de una política económica de fuerte intervención en el mercado de la vivienda en alquiler, que tenía ya una larga tradición en España. Sus antecedentes, en efecto, tienen más de un siglo de antigüedad y se remontan al denominado Decreto Bugallal de junio de 1920. Hasta entonces, en los arrendamientos de vivienda se aplicaba, básicamente, el principio de libertad de contrato establecido por el Código Civil. Pero las cosas empezarían a cambiar con el citado decreto. Gabino Bugallal, ministro de Justicia en el gobierno de Eduardo Dato, planteó su reforma legislativa partiendo de la idea de que existía un problema grave de aumento de los precios en el sector de la vivienda en alquiler y que el mercado y las normas legales vigentes en aquellos momentos no servían para solucionarlo. Su reforma introdujo en la ley una serie de principios que orientarían el desarrollo de nuestro derecho a lo largo de las décadas siguientes. Por una parte, se establecía la prórroga forzosa para el arrendador, con determinadas excepciones; por otra, se controlaban los precios, estableciéndose limitaciones al aumento de las rentas; y, por fin, se restringían los derechos de los propietarios en casos de desahucios.

Una nueva vuelta de tuerca se dio, tras la Guerra Civil, con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946. Esta norma llevó el intervencionismo público al máximo nivel. Con ella no sólo se controlaban las rentas y se generalizaba la prórroga forzosa para los arrendadores. Esta ley, además, entre otros cambios, eximía del pago de alquiler al inquilino en situación de paro forzoso; y penalizaba a los propietarios que mantuvieran sus viviendas desocupadas durante un determinado período de tiempo, llegando a admitir denuncias contra estos propietarios y habilitando al gobernador civil a proceder a su alquiler con carácter forzoso. La regulación se flexibilizó con la Ley de 1964; y las restricciones se redujeron más aún con las reformas del año 1985, diez años después de la muerte de Franco. Pero sería un error culpar únicamente al legislador de los efectos negativos de la regulación. Es importante señalar que también los tribunales interpretaron con frecuencia las leyes de una forma claramente contraria a los intereses de los propietarios. Un ejemplo de ello lo encontramos en algunas sentencias del Tribunal Supremo de principios de la década de 1980 que anularon numerosos cláusulas de elevación de rentas de acuerdo con el aumento del coste de la vida –autorizadas expresamente en la Ley de 1964– con el argumento de que tales cláusulas hablaban de “aumento”, pero no de “aumento o disminución”, que era la fórmula que el Supremo consideraba equitativa y adecuada. Pero, si tenemos en cuenta que, entre 1933 y 1980, no había habido un solo año en España en el que el coste de la vida hubiera disminuido, la interpretación del Supremo tenía realmente muy poco sentido. Y, eso sí, tal jurisprudencia empeoró aún más la situación del sector, al menos hasta las reformas de 1985.

Tanto el Decreto de Bugallal como la normas posteriores –y la actual Ley del Derecho a la Vivienda– parten de la existencia de un problema en el sector de la vivienda y consideran que el Estado debe intervenir para resolverlo. Pero reconocen, al mismo tiempo, que la solución a la escasez de viviendas no podría resolverse con la mera aprobación de una ley, ya que equilibrar la oferta y la demanda exigiría la construcción de numerosas casas, lo que requeriría bastante tiempo. Por ello estas reformas se plantean como una estrategia a corto plazo hasta que se incremente de forma significativa el número de viviendas disponibles.

Pero lo que realmente suele ocurrir con estas políticas es que las propias regulaciones hacen muy difícil lograr el equilibrio del mercado, ya que crean incentivos para que los propietarios no pongan en el mercado sus viviendas y los inversores abandonen el sector, lo que hace caer la oferta, consiguiendo lo contrario de lo que el legislador pretendía. La consecuencia es que la excepcionalidad de la regulación puede mantenerse a lo largo de muchos años sin que la situación mejore. Así ocurrió con la legislación franquista, que impidió el desarrollo de un mercado eficiente de arrendamientos de vivienda durante décadas y contribuyó de forma clara a que el porcentaje de viviendas en alquiler fuera en España mucho más reducido que en la gran mayoría de los países europeos. Lo peor es que el problema sigue existiendo y las últimas medidas legislativas, si realmente llegan a aplicarse, pueden hacer que la situación del sector empeore aún más en los próximos años.

Fuente: expansion.com (20/7/23) pixabay.com

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