Vivienda: ¿Es mejor comprar o alquilar?

Como normal general, los expertos ven el alquiler como una buena opción a corto y medio plazo. A largo, se decantan por la compra. Pero las reglas siempre tienen excepciones en función de las circunstancias de cada persona.

La vivienda es un valor refugio para los españoles, pero es raro quien no conoce historias de compradores que han perdido mucho dinero por una mala inversión en ladrillo.

Las cifras corroboran esos casos particulares: la vivienda se dejó casi un 35% de su valor en los años de recesión respecto a los máximos de la burbuja inmobiliaria, cuando muchos pagaron precios desorbitados. En aquel esplendor de 2007, se vendían 775.000 viviendas al año. En 2013, se reducían a 312.000. Muchos se arruinaron, pero también dicen que vivir alquilado es tirar el dinero. Entonces, ¿qué hacer? ¿Comprar o alquilar? ¿Es cierto eso de que la cuota de la hipoteca, como dicen muchos, es hoy con frecuencia inferior a la mensualidad que paga el inquilino? En definitiva, ¿cómo acertar?

Al detalle 

No hay respuestas, pero sí algunas pistas que le pueden guiar hacia la decisión más rentable.

Como norma general, para los expertos se trata de una cuestión de tiempo. Aseguran que el alquiler es una buena opción a corto y medio plazo, pues no requiere una inversión al entrar a vivir en un piso. Pero, más a largo plazo, la mayoría se decanta por la compra, pues una estancia prolongada permite amortizar el alto gasto inicial que afronta quien adquiere una casa.

Pero como el “corto” y “largo plazo” son términos muy inciertos, interesa traducir estos conceptos a horizontes temporales concretos. Así, se podría decir que si uno va a superar los cinco años viviendo de alquiler, sale más rentable la compra. No obstante, eso es sólo una media, pues hay analistas que hablan de tres años. Otros, de ocho.

Es crucial mirar los pros y contras de cada opción. 

A favor de la compra. Los tipos de interés están en mínimos históricos, lo que ha ampliado la oferta de hipotecas competitivas. Todo ello en un momento en el que el mercado inmobiliario comienza a recuperarse: los pronósticos descartan nuevas caídas y apuntan incluso a un incremento progresivo de los precios en un rango anual de hasta el 5%, impulsado por los bajos costes de financiación y el ciclo económico expansivo. También juega a favor de la adquisición que, ante un cambio en las circunstancias del comprador, se puede alquilar esa vivienda para sacarle una rentabilidad. No parece que falten candidatos, pues el número de personas que viven en arrendamiento se ha multiplicado por tres desde que estalló la crisis, superando hoy el 20%. Esto puede suponer una buena opción ante el incierto momento de la Bolsa y la baja rentabilidad de los depósitos. Por contra, esa rentabilidad está en máximos desde 2007 en el caso del alquiler (ver información adjunta). Como colofón, los expertos esperan que el precio del alquiler de viviendas crezca más de un 10% este año.

En contra de la compra. La vivienda, como se concluye del punto anterior, tiende a revalorizarse. Pero la historia muestra ahora que los precios también pueden caer. Y aunque nada apunta hoy a otra burbuja, nadie puede descartarlo, dejando al comprador atado a su vivienda y con el temor constante a que suban los tipos durante el tiempo en que está pagando su hipoteca.

Ese préstamo y los elevadísimos gastos de la operación figuran, así, entre los mayores inconvenientes. Basta un cálculo: si usted compra una vivienda por 320.000 euros, lo primero que debe tener en cuenta es que, incluso antes de poner un pie en su casa, debe disponer de un ahorro de 105.600 euros. Con eso pagará los 64.000 euros de entrada (los bancos suelen financiar un 80% de la tasación del inmueble) y los 41.600 euros de impuestos, registros, notarios, tasación y los gastos del préstamo, que suponen el 13% del precio que ha pactado por su piso. A eso hay que sumar luego los intereses de la hipoteca, tributos como el IBI, el seguro del hogar o la comunidad de propietarios (ver información adjunta).

A favor del alquiler. Suele decirse que es la mejor opción como solución temporal o como medida ligada a la movilidad del inquilino. Sin las ataduras de la hipoteca y sin tener que pagar los gastos iniciales, el arrendamiento permite flexibilidad para cambiar de piso si las circunstancias cambian. Además, ahora uno puede optar a más beneficios fiscales que en la compra y suele ahorrarse gastos como la comunidad de vecinos, el seguro o el mantenimiento del piso. Ese ahorro permite, a su vez, dedicar el dinero a otros menesteres o a invertir en Bolsa o depósitos, cuya remuneración podría subir al tiempo que se elevan los tipos de interés para los compradores de pisos.

En contra del alquiler. Los defensores de la adquisición suelen argumentar que lo peor de vivir arrendado es que uno paga una renta todos los meses pero, con el paso de los años, no tendrá ninguna propiedad a cambio. Es lo que algunos llaman “tirar el dinero”. El alquiler también depende de quién sea el dueño del piso: unos se preocupan por que la vivienda esté en las mejores condiciones, pero otros no corren con esos gastos. Además, si bien es cierto que no hay que pagar entrada, al entrar a vivir de alquiler hay que tener en cuenta que la mensualidad no se mantiene invariable, un punto que a veces se olvida a la hora de hacer los cálculos. Así, por ejemplo, en los últimos 30 años, el IPC ha subido un 155%, lo que teóricamente habría elevado un alquiler desde los 1.000 euros de 1986 hasta los 2.548 de 2016. Esto es sólo una estadística general a nivel nacional, pero sirve para hacerse a la idea de que una renta no se mantiene invariable.

Es cierto que, salvo en las hipotecas a tipo fijo, también varía el pago de los compradores, pero esas oscilaciones pueden ser menores. La diferencia es que quien adquiere un piso tiene la obligación de seguir pagando al banco, mientras que el inquilino siempre puede mudarse a una vivienda más barata.

Fuente: Expansion.com (30/10/2016) Pixabay.com