Claves para hacer frente al pago de la hipoteca

10141965-calculadora-de-hipotecas“Me queda mucho mes a final de sueldo”. Esta es la frase que viene a la cabeza de miles de familias españolas nada más cobrar sus ingresos. Lo peor de todo, es que estos son algunos de los “afortunados”, pues hay otra gran parte de la población que genera impagos mensualmente ante la imposibilidad de hacer frente a una balanza que en el pasado no les suponía ningún problema.

Cuando a pesar del esfuerzo de ahorro de la familia se empiezan a detectar estos problemas es hora de rápidamente buscar soluciones. Soluciones efectivas y acordes para cada familia y situación. Si la familia ha perdido sus ingresos debido a la pérdida de una de las nóminas o por la bajada de la facturación en caso de los autónomos, pero prevé que a corto plazo eso se subsane, generar impagos no es la solución. Para estos supuestos, siempre aconsejo acudir a expertos que nos puedan orientar.

En primer lugar, cabría iniciar una negociación o mediación bancaria, puedes llevarla a cabo tu mismo, aunque es aconsejable fijar el objetivo y dejarlo en manos de expertos negociadores. Se suele acudir inicialmente a tu propia Oficina y en algunos casos, se permite ir a Territoriales de las Entidades. Puedes optar por varias opciones, dependiendo de tu situación personal, ingresos y futuro a corto plazo. Si no puedes pagar la hipoteca puedes:

  • Solicitar una carencia de capital, si el importe que estás pagando es muy elevado, de manera que sólo pagues intereses. El capital se acumula, y cuando vuelvas a pagarlo, se verá tu cuota incrementada, pero levemente. De esta forma, cuando tu economía se recupere, podrás pagar de nuevo como venías haciendo habitualmente y habrás evitado un procedimiento de ejecución hipotecaria.
  • Solicitar que te anulen las cláusulas suelo de tu hipoteca. En este caso, si tienes dicha cláusula y dependiendo de la Entidad, no tendrás problemas. En otros supuestos, te aconsejo que acudas acompañado de expertos legales.
  • Solicites una novación hipotecaria para ampliar el plazo de devolución de tu hipoteca, de manera que rebajes la cuota mensual. Piensa que en estos casos, deberás asumir gastos de formalización y Notaría (piensa bien si la operación te sale rentable).
  • Pignora los alquileres que tengas sobre tu vivienda al pago de la hipoteca. Es otra alternativa que se están aceptando en algunas oficinas.
  • Dación en pago. Si no puedes mantener la hipoteca de ninguna forma, por no tener ingresos ni perspectiva de los mismos a corto plazo, así como interés en salvar tu vivienda, solicita al Banco que se la adjudique en pago de la totalidad de la deuda, liberándote totalmente de la misma.

Por desgracia, muchas Oficinas hacen caso omiso a peticiones provenientes de clientes que tienen todo al día o pagan pero con retraso, ya que sobre sus mesas tienen expedientes de impagos más avanzados que el de ellos. Dejar algún recibo impagado puede servir como arma para que te atiendan y les salte la alarma de tu expediente.

Si por el contrario ya tienes cuotas impagadas, y temes que se inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria, es más difícil paralizarlo si no cuentas con ingresos, pues una vez te den traslado de la demanda por parte de la Entidad Bancaria sólo tendrás la posibilidad de enervar el procedimiento, es decir, sacarlo de los Juzgados, si pagas la cantidad debida a la fecha, más intereses y costas.

De lo contrario, el procedimiento seguirá su curso y te reclamarán la totalidad de la deuda (intereses, capital, intereses de demora y costas procesales, por este orden). En estos casos, cabe activar mecanismos de paralización o suspensión de lanzamiento de vivienda. Con la modificación parcial de la ley hipotecaria, se permite al deudor que acredite determinadas circunstancias personales y económicas la posibilidad de solicitar una moratoria de dos años que le permita suspender la ejecución y mantenerse en la vivienda.

Los requisitos que deben darse son muy rigurosos, y se contemplan en los dos primeros artículos de la ley, entre ellos, y como ejemplo, familias numerosas, o monoparentales, familias con hijos menores de tres años, etc. que acrediten una determinada percepción de ingresos. Al modificarse la ley hipotecaria a raíz de la presión legislativa impuesta por Europa de adaptación del ordenamiento español al europeo, se ha dado la posibilidad al deudor de oponerse ante el Juez que está conociendo del propio procedimiento de alegar todas aquellas cláusulas que considere abusivas. No se paraliza el procedimiento, pero la rebaja en la deuda de conseguir un pronunciamiento judicial favorable, puede ser notoria (no olvidemos que en caso de subasta, si no se cubre la deuda con la ejecución de la vivienda, el titular seguirá respondiendo de la misma con todo su patrimonio).

Por otro lado, y como mecanismo último, aunque no adaptable para supuestos de familias con exclusiva deuda hipotecaria, está el concurso de acreedores de persona física. El matrimonio o pareja de hecho pueden solicitarlo conjuntamente o por separado, dependiendo de quién sea el titular o titulares de las deudas. No es aconsejable cuando únicamente se tiene deuda con carácter privilegiado, es decir, deuda gravada con hipoteca. Durante todo el procedimiento concursal se mantendrá el pago mensual de la hipoteca.

El concurso de acreedores está orientado básicamente para familias que se encuentren con una balanza de pagos mensual desequilibrada, debido a que poseen deudas no sólo con su hipoteca sino, además, con financieras por pequeños créditos, por préstamos personales, por haber abusado indebidamente de las tarjetas de crédito, o incluso por deber cuotas de agua, luz, gas, comunidad de propietarios, incluso familiares y amigos. Todas esas deudas reciben la categoría de ordinarios y sobre las mismas se puede fijar el objetivo de conseguir un convenio dentro del procedimiento concursal de manera que se aplique una quita (reducción de la deuda) de hasta un 50% y una espera de pago de hasta 5 años.

Es un procedimiento judicial voluntario que interpone el deudor y que debe ser estudiado previamente de forma profunda, pues no en todos los casos es viable. Debe tenerse en cuenta:

  • Las mayorías para lograr el convenio concursal: al menos el 50% de los acreedores debe votar favorablemente.
  • Los tipos de acreedores: cada banco o financiera tiene su política interna de adhesión y a su vez, es muy variable (ahora más con las fusiones que se realizan entre las mismas).
  • Los ingresos de los que dispongas, pues en función de ellos te asignará el Administrador Concursal una pensión de alimentos, con la cual pagarás tus gastos más básicos, siendo el resto destinado al ahorro para el primer pago anual del convenio. Como puede verse, teorizar al respecto del sobreendeudamiento de las familias puede ser fácil, parece que existen tres claras alternativas: 1) La mediación bancaria 2) La paralización de tu ejecución si ya se ha iniciado. 3) El concurso de acreedores de persona física Sin embargo, es una cuestión muy personal, y por ello, debes llevar tu caso a un experto en la materia que estudie qué alternativa encaja mejor en tu situación familiar y económica, y fije una estrategia, escoja las mejores armas y marque un objetivo a conseguir.

Cristina Borrallo Fernández, experta de iAhorro.

Fuente: Expansión.com (2/8/13)